2025년 전세보증금 반환 보증보험 가입 방법 총정리

(깡통전세 피해 예방을 위한 현실 가이드)

전세 사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다

“보증금 3억, 집주인이 잠적했습니다.”

요즘 부동산 커뮤니티에 하루에도 수차례 올라오는 글입니다.

깡통전세 피해자가 특정 지역에 국한되지 않고 전국적으로 발생하고 있다는 점은 더 이상 우연이라 하기 어렵습니다.

특히 청년층이나 신혼부부처럼 사회 초년기에 있는 분들일수록 ‘전세보증금’은 전 재산이나 마찬가지입니다.

그런데, 계약서에 서명한 순간부터 그 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지에 대한 보장은 어디에도 없습니다.

그래서 정부가 마련한 제도가 바로 전세보증금 반환 보증보험입니다.

전세보증 반환 보증보험에대해 2025년 기준 최신 제도와 함께, 실제 신청 방법과 주의사항까지 확인해 보겠습니다.

 

전세보증금 반환 보증보험이란?

제도 개요와 도입 배경

‘전세보증금 반환 보증보험’은 세입자가 임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하거나 연락이 두절된 경우, 보험기관이 대신 지급하고 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

보증보험의 핵심 기능

• 보증금 반환 불이행 시 100%까지 보상 가능
• 깡통전세·집주인 파산 등 예기치 못한 상황 대응 가능
• 사전 심사 기준으로 위험 매물 구분 가능

보험료, 실제로 얼마나 나올까? (예시로 보는 계산)

전세보증금이 5억 원인 서울 아파트에 보증보험을 가입한다고 가정해보겠습니다.

• 보증료율: 보증기관별로 차이가 있으며, 평균적으로 연 0.128%~0.2% 사이입니다. 예) HUG 기준 연 0.128~0.154%, SGI서울보증은 아파트 기준 0.138%, HF는 조건 충족 시 0.04%까지 낮아질 수 있음
• 계산식: 5억 원 × 0.0015 = 75만 원(연간)

즉, 보증금이 5억 원이라면 보증보험 가입 시 1년에 약 65만~100만 원 정도의 보증료가 발생할 수 있습니다.

물론 보증기관이나 세입자의 조건(소득, 연령, 주택유형 등)에 따라 차이가 있으며, 일부 지자체에서는 보증료를 최대 40만 원까지 지원하는 제도도 운영 중입니다. 예: 부산시, 세종시 등은 청년·신혼부부 대상 보증료 지원 프로그램을 시행하고 있습니다.

정확한 금액은 보증기관의 시뮬레이터를 활용해 확인하시는 것이 가장 좋습니다.

HUG 보증료 계산기 바로가기

 

보증보험 가입 자격과 조건

보증기관별 조건 비교

항목	주택도시보증공사(HUG)	SGI서울보증	한국주택금융공사(HF)
대상자	임차인 본인	임차인 본인	임대인 또는 임차인
가입 시기	입주 전·후 가능	입주 후 1개월 내 권장	계약 후 일정 조건 충족 시
보증 한도	최대 7억 원	최대 5억 원	최대 7억 원
연간 보증료율	약 0.128%~0.154%	약 0.138%~0.2%	약 0.02%~0.04%

※ 주의: HUG의 경우 보증금 + 선순위 채권 합계가 주택 시세의 90%를 넘으면 가입이 제한될 수 있으며, 모든 기관은 주택 시세와 전세가율 조건을 함께 고려합니다.

※ 위 수치는 2025년 기준이며, 변동 가능성이 있으니 반드시 공식 사이트를 확인하시기 바랍니다.

 

 

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 전세 계약 후 보증보험 바로 가입 가능한가요?

네, 입주 전후 언제든 가입할 수 있습니다. 다만, 입주 전에 가입하는 것이 가장 안전합니다. 위험 매물의 경우 보증기관이 심사를 거부할 수 있기 때문입니다.

Q. 보증보험을 들면 전세 사기 위험이 완전히 없어지나요?

완전히 사라지지는 않지만, 금전적 손해는 대부분 막을 수 있습니다. 단, 계약서 작성 시 ‘특약’이나 ‘등기부등본 확인’ 등 기본적인 예방조치도 함께 하셔야 합니다.

Q. 보증료는 너무 비싼 편 아닌가요?

연 0.1~0.2% 수준으로, 예를 들어 2억 원 보증금이라면 20만~40만 원 사이입니다. ‘보험료 아깝다’는 생각보다는, 피해 발생 시 수천만 원을 보전받는 안전장치로 보시는 것이 좋습니다.

 

 

오해와 진실: 좋은 제도인데 왜 다들 가입 안 하죠?

많은 분들이 보증보험의 존재를 알고 있음에도 불구하고 가입하지 않는 가장 큰 이유는 다음과 같습니다.

1. 임대인이 거부해서 못하는 경우

전세보증보험은 세입자만의 동의로 가입이 가능한 제도이지만, 보증기관 심사 과정에서 임대인의 신용불량·체납 여부도 함께 검토됩니다. 이 과정에서 문제가 발견되면 가입이 거절될 수 있고, 이를 감지한 임대인이 “그 집은 보증보험 안 받아준다”고 말리는 경우도 많습니다.

2. 절차가 까다롭다는 인식

보증보험 신청 시 제출해야 할 서류가 많은 것은 사실입니다. 등기부등본, 임대차계약서, 신분증 사본, 임대인 인감증명서 등 여러 서류가 필요할 수 있습니다. 하지만 최근에는 온라인으로 간편 신청이 가능해졌고, 일부 기관은 서류 간소화도 진행 중입니다.

→ HUG의 경우, 공인인증서만 있으면 비대면으로 신청이 가능하며, 조건 충족 시 1~2일 내 보증서 발급도 가능합니다.

3. 사전 인식 부족

무엇보다 가장 큰 이유는 이 제도의 필요성 자체를 계약 전에 잘 알지 못한다는 점입니다. 막상 전세 사기를 당한 뒤에야 “보증보험이 있었구나” 하는 경우가 많습니다.

 

 

실사례로 보는 보증보험 효과

서울에 거주 중인 김 모 씨는 2024년 전세 계약을 맺은 후, HUG 전세보증보험에 가입했습니다.

1년 뒤 집주인의 경매 소식과 함께 보증금 반환이 어려워졌지만, HUG를 통해 6,800만 원 전액을 돌려받았습니다.

보증보험이 없었다면 막대한 손해를 입었을 상황이었기에, 김 씨는 “이 보험 하나로 인생을 지켰다”고 말합니다.

 

 

전세보증금 반환 보증보험 가입 절차

단계별 신청 가이드

1. 계약 전 등기부등본 확인
   근저당권, 가압류 등 유무 확인 필수
2. 보증기관 선택 및 가입 신청
   HUG, SGI서울보증, HF 중 택1
   각 기관 홈페이지 또는 방문 신청 가능
3. 심사 및 보증료 납부
   주택 상태, 보증금, 임대인 정보 등 서류 제출
   보증료는 연 단위로 납부
4. 보증서 발급
   보증기관 심사 통과 후 보증서 발급
   전세계약서와 함께 보관

신청 전 체크리스트

• 주변 시세 대비 지나치게 낮은 보증금이 아님
• 보증기관 홈페이지 접속 및 조건 확인
• 등기부등본에 근적당권 없음

 

지금, 보증보험을 체크해 보세요

2025년 현재, 전세 사기 피해는 특정 지역이나 일부 계층만의 문제가 아닙니다.

보증보험 가입 여부가 보증금 회수의 결정적 분기점이 되는 현실에서, 미리 대비하는 것만이 최선입니다.

또한, 지자체의 보증료 지원 사업도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
예를 들어, 부산시는 청년·신혼부부를 대상으로 전세보증금 반환 보증보험의 보증료를 최대 40만 원까지 지원하고 있습니다.
지역마다 신청 방법과 예산이 다르므로, 거주 예정 지자체의 홈페이지 또는 복지포털을 통해 사전 확인을 권장드립니다.

전세계약을 앞두고 계시다면, 지금 바로 보증보험 조건을 확인해보셔서 힘들게 모은 자산을 안전하게 지키셨으면 좋겠습니다.